Покупко-продажбата на недвижим имот е сложен правен процес, който изисква максимална прецизност при подготовката на документацията. За да премине прехвърлянето при нотариус гладко и без неочаквани забавяния, е критично важно да разполагате с пълен и актуален набор от документи. В този разширен наръчник от iBrokers сме събрали всичко необходимо, разделено по категории.
Резюме: Този наръчник обхваща всички задължителни документи за имотна сделка в България през 2026 г., включително новите изисквания за служебни проверки по чл. 264 от ДОПК, специфики при ипотечен кредит и ново строителство.
Съдържание
- 1. Документи за собственост
- 2. Удостоверения от държавните регистри
- Важно: Промените в чл. 264 от ДОПК
- 3. Семейно положение и липса на тежести
- 4. Важни етапи и декларации
- 5. Специфики при ново строителство
- 6. Документи за ипотечен кредит
- 7. Сделка с пълномощно и чуждестранни лица
- Капаните, за които рядко се говори
- Често задавани въпроси
- Прочети още
1. Документи за собственост
Първата стъпка при всяка сделка е легитимирането на продавача и доказването на неговото право на собственост върху имота.
- Документ за собственост: Най-често това е Нотариален акт (за покупко-продажба, дарение, замяна или по наследство). Други приложими документи могат да бъдат договор за продажба от държавна или общинска институция, вписано съдебно решение за собственост или протокол за доброволна делба.
- Удостоверение за наследници: Изисква се задължително, ако имотът е придобит чрез наследство. Издава се от общината по последния постоянен адрес на починалия. (Вижте пълния процес по наследяване на имот тук).
- Удостоверение за идентичност на имена: Нужно е само в случаите, когато в документа за собственост името на продавача е изписано по различен начин от настоящата му лична карта (например поради промяна на фамилия или грешка).
2. Удостоверения от държавните регистри
Тези документи имат определен срок на валидност (обикновено 6 месеца) и трябва да бъдат извадени непосредствено преди сделката.
- Скица на поземлен имот или Схема на самостоятелен обект: Издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК). Проверете внимателно дали данните за площ и етажност в нея съвпадат точно с тези в нотариалния акт. (Научете повече за това как се издава скица на имот).
- Данъчна оценка на имота: Издава се от данъчната служба по местонахождение на обекта. Важно е в нея да е отбелязано изрично, че няма неплатени данъци за имота. Ако има задължения, те трябва да бъдат погасени преди издаването на чиста оценка. (Прочетете за всички данъци и такси при сделка).
Важно: Промените в чл. 264 от ДОПК
От май 2024 г. процесът по удостоверяване на липса на публични задължения към държавата е значително облекчен. Вече не се изисква представяне на писмена декларация от продавача на хартия. Нотариусите и съдиите по вписванията извършват справката служебно чрез електронен достъп до системите на НАП по време на самата сделка. Това гарантира по-голяма сигурност и изключва риска от представяне на неверни данни.
3. Семейно положение и липса на тежести
Юридическата чистота на сделката зависи от проверката на семейния статус и евентуални претенции на трети лица.
- Удостоверение за семейно положение: Издава се от служба ЕСГРАОН. То доказва дали имотът е придобит по време на брак (СИО – Съпружеска имуществена общност). В такъв случай при нотариуса трябва да присъстват и двамата съпрузи.
- Удостоверение за тежести: Издава се от Агенция по вписванията (Имотен регистър). Доказва, че имотът не е ипотекиран, няма наложени възбрани, запори или вписани искови молби. Препоръчително е проверката да обхваща период от поне 10 години назад.
4. Важни етапи и декларации
Преди финалното прехвърляне често се преминава през предварителен договор за имот, в който се дефинират цената, сроковете за предаване на владението и състоянието на обекта.
- Декларация по чл. 25 от ЗННД: Удостоверява семейното положение и гражданството на страните.
- Документи по ЗМИП: Декларации за произход на средствата при плащания в брой до законовия праг или при банкови преводи над определен размер.
5. Специфики при ново строителство
Ако планирате инвестиция в новострояща се сграда, насоките в нашия наръчник за покупка на апартамент 2026 ще ви бъдат полезни.
- Разрешение за ползване (Акт 16): Гарантира, че сградата е въведена в експлоатация спрямо всички норми.
- Удостоверение по чл. 181 от ЗУТ: Изисква се, ако сградата е на етап „груб строеж“ (Акт 14).
6. Документи за ипотечен кредит
Ако сделката се финансира от банка, ще са ви необходими допълнителни документи за одобрение на обезпечението:
- Експертна пазарна оценка: В масовия случай се изготвя от външен лицензиран оценител, който задължително трябва да бъде от списъка с одобрени партньори на съответната банка.
- Изключение: Някои водещи банки в България вече разполагат с вътрешни отдели за оценка или използват автоматизирани системи за пазарна оценка, при които не се налага посещение на място от външен експерт. Винаги уточнявайте с кредитния си консултант какъв тип оценка е необходима за конкретния имот.
- Удостоверение за вещни тежести с 10-годишен период: Банките изискват детайлна история на имота, за да се уверят в неговата юридическа чистота.
- Застрахователна полица: Имотът задължително се застрахова в полза на банката след изповядване на сделката.
7. Сделка с пълномощно и чуждестранни лица
При невъзможност за лично присъствие или участие на чужди граждани:
- Нотариално заверено пълномощно: Трябва да бъде „специално“, описващо конкретните права за продажба или покупка на точно определения имот.
- Легализация и превод: Документи, издадени или заверени в чужбина, трябва да притежават Апостил (Apostille) или да преминат през легализация в консулска служба.
- Удостоверение за чуждо право: В специфични случаи при имоти в гранични зони или за земеделски земи (за граждани извън ЕС).
Капаните, за които рядко се говори
- Скритите задължения: Служебната проверка по чл. 264 ДОПК показва само дългове към държавата (данъци и осигуровки). Тя не обхваща задължения към етажната собственост (входни такси) или битови сметки за ток, вода и парно. Препоръчваме винаги да изисквате от продавача подписана служебна бележка от Домоуправителя и заверени справки от комуналните дружества.
- Разминаване в площите: Площта по Нотариален акт често се различава от тази в Скицата, особено при имоти, строени преди 2000 г. Това може да изисква допълнително „приравняване“ от лицензиран архитект или геодезист преди сделката.
- Тераси и преустройства: Ако схемата от Кадастъра (АГКК) не отразява реалното състояние (например премахната стена или усвоена тераса), имотът се счита за конструктивно променен. Това може да доведе до отказ за ипотечен кредит, докато не се узакони промяната.
- Предварителен договор – задължителен или не? По закон сделка може да се изповяда и директно, но ако купувате с ипотечен кредит, банките винаги изискват подписан предварителен договор като част от досието за одобрение.
Бърз чеклист: Документи и институции
В таблицата по-долу ще намерите най-важните документи и откъде се изисква тяхното издаване:
| Документ | Институция | Срок на валидност |
|---|---|---|
| Скица / Схема | АГКК (Кадастър) | 6 месеца |
| Данъчна оценка | Община (Данъчна служба) | до 30.06 или до 31.12 |
| Удостоверение за тежести | Агенция по вписванията | обикновено 6 месеца |
| Удостоверение за наследници | Община (ЕСГРАОН) | 6 месеца |
| Семейно положение | Община (ЕСГРАОН) | 6 месеца |
Често задавани въпроси (FAQ)
Може ли сделката да мине без нотариус?
Не. В България прехвърлянето на недвижим имот става задължително с нотариално заверен акт.
Кой плаща таксата за вписване?
Обикновено таксите се поделят поравно между страните, освен ако не е уговорено друго в предварителния договор.
Колко време е валидна данъчната оценка?
Данъчната оценка, издадена до 30 юни на текущата година, е валидна до тази дата. Издадената след 30 юни е валидна до края на календарната година.
Прочети още
- Как се купува апартамент: Пълен наръчник 2026
- Как да се предпазим от имотни измами: Пълен наръчник
- Данъци, такси и облекчения при сделки с недвижими имоти 2026
Данните са с информативен характер и не водят до вземане на решение. Не се колебай да се свържеш с нашите iБрокери за безплатна консултация.