С приемането на еврото от 1 януари 2026 г., пазарът на имоти в България навлезе в нова фаза на прозрачност и стабилност. Предварителният договор, уреден в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), остава ключов инструмент, но вече с нови правила за ценообразуване и разплащане.
Макар валутният риск вече да е в миналото, правните капани при подписване на договор за имот остават същите. Ето 5-те най-чести грешки, за които нашите iБрокери следят ежедневно.
1. Липса на описание на тежести в евро
Преди приемането на еврото, много ипотеки бяха в лева. Сега те са автоматично превалутирани по фиксирания курс (1.95583 лв. = 1 €). Уверете се, че в предварителния договор е описано точното състояние на имота и че продавачът се задължава да го прехвърли без тежести. Изисквайте актуално удостоверение за тежести от Агенция по вписванията, където сумите вече са в евро.
2. Неясно дефинирани срокове за ипотечен кредит
След 2026 г. лихвите по ипотеките са по-тясно обвързани с решенията на ЕЦБ и индекса Euribor. Това означава, че сроковете за одобрение на кредит могат да варират. В предварителния договор трябва да има реалистичен срок за окончателната сделка, който да отчита времето за банковите процедури в новата евро среда.
3. Пропускане на неустойките в договора
Неустойките са вашата застраховка. Обикновено те са в размер на платения задатък (депозит). През 2026 г. е важно сумите на неустойките да са фиксирани в евро, за да съответстват на основната цена на сделката. Ясното описание кой какво дължи при неизпълнение предпазва и двете страни от спекулации.
4. Грешно закръгляне на цената
Цените на имотите в България вече са изцяло в евро, но до август 2026 г. те се обозначават и в левове за информация. Грешка в закръглянето при превалутиране по фиксирания курс може да доведе до разминавания в документите. Винаги проверявайте дали сумата в предварителния договор съвпада до цент с параметрите на сделката.
5. Плащане в брой над лимита
Законът за ограничаване на плащанията в брой е категоричен: плащания над 5 113 евро (еквивалентът на 10 000 лв.) задължително преминават по банков път. Това важи и за капарото при предварителен договор. Всяко плащане в брой над този лимит е незаконно и крие огромни рискове за купувача.
Данните са с информативен характер и не водят до вземане на решение.
Не се колебай да се свържеш с някой от нашите iБрокери за безплатна консултация, ако ти предстои покупка или продажба на имот в новите условия на еврозоната.
Вижте още: Пълен наръчник за всички необходими документи за имотна сделка през 2026 година.