Третото тримесечие на 2026 г. донесе 45 312 сделки с имоти в България – най-малко за юли–септември от поне 11 години насам. Но ако погледнем по-внимателно, картината е съвсем различна в големите градове и в останалата част от страната. Сравнихме Q3 2026 с третото тримесечие на всяка година от 2016 г. насам по данни на Агенцията по вписванията.
Накратко: спадът е съсредоточен извън София, Пловдив, Варна и Бургас. В големите градове сделките са близо до 10-годишната си норма, а ипотеките – на второ най-високо ниво в историята. Намаляват основно покупките без кредит.
Съдържание
- Q3 2026 срещу последните 10 години
- Спадът е извън големите градове
- Къде точно падат сделките
- Ипотеките не падат
- Какви са възможните причини
- Какво означава това за купувачи и продавачи
- Често задавани въпроси
Q3 2026 срещу последните 10 години
Как да четеш класацията: подредихме третите тримесечия (юли–септември) на всяка година от 2016 до 2026 г. – общо 11 – по брой сделки или ипотеки, от най-високия към най-ниския. 1-во място означава най-много сделки (или ипотеки) за трето тримесечие през тези 11 години, а 11-то място – най-малко. Например „ипотеките са на 2-ро място“ означава, че само в едно трето тримесечие (Q3 2025) е имало повече ипотеки.
За страната Q3 2026 е на последно, 11-то място по брой сделки сред третите тримесечия от 2016 до 2026 г. Спрямо средното за Q3 2016–2025 г. (57 952 сделки) това е 21,8% по-малко, а спрямо рекордното Q3 2021 г. (67 328) – 32,7% по-малко.
В същото време ипотеките са 16 920 – второто най-високо ниво за трето тримесечие. По-високо е било само Q3 2025 г. (17 037). Спрямо средното за 10 години това е 27,4% повече.
Спадът е извън големите градове
Когато разделим страната на две – четирите големи града и всички останали райони – разликата е ясна:
| Q3 2026 | 4-те големи града | Останалата страна |
|---|---|---|
| Сделки | 15 536 | 29 776 |
| Спрямо средното за Q3 2016–2025 | −8,1% | −27,5% |
| Място сред 11-те трети тримесечия | 7-мо | 11-то (най-ниско) |
| Ипотеки | 9 839 (2-ро място) | 7 081 (3-то място) |
| Ипотеки на 100 сделки | 63,3 | 23,8 |
Сделките извън четирите града са 29 776 – най-малко за трето тримесечие от поне 2016 г., при средно 41 052 за последните 10 години. Именно там е 66% от годишния спад: от общо 12 872 сделки по-малко спрямо Q3 2025 г., 8 503 са извън големите градове.
В големите градове картината е по-спокойна:
- София: 7 282 сделки – точно на средното ниво за Q3 от последните 10 години (5-то място от 11).
- Бургас: 2 047 сделки – с 0,9% над средното (5-то място от 11).
- Пловдив (3 354) и Варна (2 853) са на последно място от 11 години – с 16% и 21% под средното. При тях спадът е по-сериозен.
Спрямо Q3 2025 г. и в София, и в Бургас има спад (−21,2% и −14,3%), но той се дължи главно на много високата база от миналата година – Q3 2025 беше рекордно за София.
Къде точно падат сделките
Спадът е масов – сделките намаляват в 103 от 109 служби по вписванията извън четирите големи града. Най-голямо е намалението в:
- Курортите: Несебър (вкл. Слънчев бряг и Св. Влас) – от 2 951 на 1 857 сделки (−37%), Разлог (вкл. Банско) – −30%, Балчик – −29%, Царево – −25%, Каварна – −24%. Тези шест курортни района дават около една пета от спада извън големите градове.
- Областните центрове: Стара Загора (−28%), Хасково (−35%), Шумен (−31%), Сливен (−28%), Добрич (−27%), Ямбол (−25%), Габрово (−35%).
Ръст има само в няколко служби, сред които Благоевград (+20%) и Сливница (+34%).
Ипотеките не падат
Най-важният детайл в данните: извън големите градове ипотеките дори растат – 7 081 за Q3 2026 г. срещу 6 506 година по-рано (+8,8%). Това е третото най-високо ниво за трето тримесечие от 2016 г. насам.
Така на всеки 100 сделки извън четирите града вече се падат 23,8 ипотеки при 17,0 година по-рано и между 10,2 и 20,3 през периода 2016–2024 г. В големите градове съотношението е още по-високо – 63,3 ипотеки на 100 сделки.
Какви са възможните причини
Данните на Агенцията по вписванията показват колко са сделките, но не и защо. Ето факторите, които според нас обясняват картината, и доколко данните ги подкрепят.
1. Краят на „евро ефекта“ и по-малко покупки в брой
През 2025 г. много хора пренасочиха спестяванията си към имоти преди влизането на България в еврозоната. Тези покупки бяха предимно без кредит. Сега този стимул е изчерпан. Това се вижда пряко в данните: сделките падат, а ипотеките – не, т.е. намаляват основно покупките в брой. Именно в малките градове и курортите такива покупки традиционно преобладават.
2. Охлаждане на ваканционните имоти
Курортите отчитат най-резките спадове – Несебър −37%, Разлог (Банско) −30%. Това е сегментът, който най-силно зависи от инвестиционно търсене и покупки за отдаване под наем – и първи реагира, когато инвестиционният апетит намалее.
3. Дългосрочно пренасочване към големите градове
За 10 години делът на четирите големи града в сделките за трето тримесечие расте от 25% (2016 г.) до 34% (2026 г.). Хората все по-често купуват там, където са работата и услугите – а част от тях продават имот в по-малко населено място, за да купят в голям град. Това е дългосрочна тенденция, свързана и с намаляващото население на малките градове.
Важно уточнение: през 2026 г. този дял не се е променил (34,2% през Q3 2025 г. и 34,3% през Q3 2026 г.). Тоест концентрацията обяснява защо малките градове са далеч под 10-годишната си норма, но не е причината за спада точно тази година – спрямо Q3 2025 г. сделките намаляват с по около 22% и в големите градове, и извън тях.
4. Доходите растат, но по-бавно от цените
По данни на НСИ средната брутна заплата през второто тримесечие на 2026 г. е 1 444 евро – с 9,8% повече за година. Т.е. доходите не намаляват. Но цените на жилищата в големите градове продължават да растат, а заплатите в много области остават значително под средните за страната. За част от купувачите това означава, че имотът е все по-трудно достъпен без кредит – което отново съвпада с картината „по-малко сделки, повече ипотеки“.
5. Кредитирането не е спирачка – напротив
Хипотезата, че по-слабото кредитиране сваля пазара, не се потвърждава. По данни на БНБ жилищните кредити растат с над 25% на годишна база и през август 2026 г. достигат 19,3 млрд. евро, а средната лихва по новите жилищни заеми през юни е 2,41%. Ипотеките всъщност крепят пазара. Банките обаче вече очакват търсенето на жилищни кредити да се стабилизира.
6. Сделките със земя
Статистиката на Агенцията по вписванията включва всички видове имоти – не само жилища, но и земеделска земя, парцели, гаражи. По публикувани анализи (Капитал) най-голям спад в началото на 2026 г. имаше именно при сделките със земи. Тъй като в малките населени места те са значителна част от вписванията, това вероятно допринася за по-резкия спад там.
Какво означава това за купувачи и продавачи
- Ако купуваш в голям град: пазарът е стабилен и близо до нормалните си нива. Търсенето с кредит е силно, затова добрите имоти не стоят дълго на пазара.
- Ако купуваш в по-малък град или курорт: по-малко сделки означава по-малко конкуренция между купувачите и повече място за преговори.
- Ако продаваш извън големите градове: реалистичната цена и добрата подготовка на имота са по-важни от всякога. Купувачите с одобрен кредит са най-сериозните кандидати.
Често задавани въпроси
Наистина ли сделките с имоти в Q3 2026 са най-малко от години?
Да. С 45 312 сделки Q3 2026 е най-слабото трето тримесечие от поне 2016 г. насам – с 21,8% под средното за Q3 2016–2025 г.
Падат ли сделките в София?
Спрямо рекордното Q3 2025 г. – да, с 21,2%. Но спрямо последните 10 години София е точно на средното си ниво за третото тримесечие (7 282 сделки).
Намаляват ли ипотеките?
Почти не. За страната са 16 920 – с 0,7% по-малко от рекордното Q3 2025 г. и второто най-високо ниво за трето тримесечие. Извън големите градове ипотеките дори растат с 8,8%.
Каква е основната причина за спада?
Данните сочат, че намаляват основно покупките без кредит – особено в по-малките населени места и курортите – след като стимулът от влизането в еврозоната е изчерпан.
Прочети още
- Статистика покупко-продажби и ипотеки Q3 2025/2026
- Статистика покупко-продажби и ипотеки Q2 2025/2026
- Ново строителство в България: Какво казват данните
Източници: Агенция по вписванията – тримесечни справки 2016–2026 г.; НСИ – наети лица и средна работна заплата, II тримесечие 2026 г.; данни на БНБ за кредитите, август 2026 г. (Banker.bg, Forbes България). Ипотеки = законни + договорни ипотеки. Данните са с информативен характер и не представляват съвети за взимане на решения.
Не се колебай да се свържеш с някой от нашите iБрокери за безплатна консултация.
