Договорът за наем изглежда прост – две страни, един имот, едно споразумение. На практика обаче именно там започват повечето спорове между наематели и наемодатели. Малките пропуски в текста водят до големи главоболия по-късно.
Ето кои са 10-те най-чести грешки – и как да ги избегнеш.
1. Ползваш шаблон за договор от интернет
Шаблоните в мрежата са отправна точка, не завършен документ. Те не отчитат конкретния имот, конкретните страни и конкретните уговорки между вас.
Ако нещо не е написано в договора, трудно ще го докажеш пред съда. Довери се на опитен брокер или юрист, който да изготви договор, отразяващ реалната ситуация.
2. Няма приемо-предавателен протокол
Без подробен опис на имота при влизане – кой е счупил дивана, кой е надраскал паркета? Не можеш да знаеш.
Приемо-предавателният протокол трябва да съдържа:
- Описание на всяка стая и нейното състояние
- Списък на мебелите и уредите с отбелязани дефекти
- Снимков материал, подписан и датиран от двете страни
- Показания на електромера, водомера и топломера
Без протокол депозитът се превръща в залог за спор.
3. Наемната цена и консумативите не са ясно разписани
„Ще се оправим“ не е клауза. В договора трябва изрично да пише:
- Размер на месечния наем (в цифри и думи)
- До кое число се плаща
- По какъв начин – банков превод, в брой, с разписка
- Кой плаща ток, вода, парно, такса смет, асансьор, интернет
Особено при дългосрочни наеми се препоръчва прехвърляне на партидите на наемателя – така е по-чисто за двете страни.
4. Условията за прекратяване са неясни или липсват
Какво се случва ако наемодателят реши да продаде имота? Или ако наемателят трябва да напусне внезапно? Ако договорът мълчи по тези въпроси – проблемът е гарантиран.
Задължително уреди:
- Срок за предизвестие (обичайно 1 месец)
- Неустойка при предсрочно прекратяване
- Процедура при нарушение на клаузите
5. Депозитът е без ясни правила
Гаранционният депозит обичайно е 1-2 месечни наема. Но ако не е описано за какво може да се задържи и кога се връща – отново ще спорите.
В договора трябва да пише:
- Точен размер на депозита
- За какво може да се удържи (щети, неплатени наеми, сметки)
- В какъв срок се връща след напускане (обичайно 5-14 дни след протокол)
6. Не проверяваш дали наемодателят е истинският собственик
Реален сценарий: подписваш договор, плащаш депозит, нанасяш се – и след месец научаваш, че имотът се е продавал или е с тежести. Преди подписване провери в имотния регистър дали лицето, с което преговаряш, е действителен собственик.
7. Не питаш дали имотът се продава
Ако наемодателят е сложил имота за продажба, ти ще бъдеш изправен пред ситуация, в която новият собственик не е обвързан от невписания ти договор. Питай директно. Ако договорът е над 1 година – вписвай го в Имотния регистър. Вписаният договор защитава наемателя дори при смяна на собственика.
8. Не е уредена отговорността за ремонти
Кой поправя счупения смесител? Кой сменя бойлера, ако се повреди? По закон наемателят поема дребните поправки, наемодателят – по-сериозните. Но „дребен“ и „сериозен“ са относителни понятия без конкретна клауза.
Запиши изрично кой поема какво – ще спестиш много неудобни разговори.
9. Договорът е устен или не е в писмена форма
Законът не изисква писмена форма за валидност на наемния договор. Но устната уговорка е почти невъзможно да се докаже при спор. Писменият договор е твоята защита – независимо дали си наемател или наемодател.
10. Наемодателят не декларира доходите от наем
Недекларирането на приходи от наем е административно нарушение. НАП може да наложи глоба и да начисли данък с лихва. Данъчната ставка за физически лица е 10% върху 90% от получените суми (с 10% нормативно признати разходи). Регуляризирането е по-изгодно от риска.
Какво да направиш преди да подпишеш
- Прочети договора внимателно – не бързай
- Провери собствеността в Имотния регистър
- Настоявай за приемо-предавателен протокол с фотодокументация
- Уверете се, че всичко устно уговорено е записано
- При съмнение – консултирай се с брокер или юрист
Договорът за наем е документ, с който ще живееш месеци или години. Заслужава си да му отделиш нужното внимание преди да го подпишеш.
Не се колебай да се свържеш с някой от нашите iБрокери за безплатна консултация.
Данните са с информативен характер и не водят до вземане на решение.