Енергиен сертификат при продажба на имот: новите правила

Да, енергийният сертификат е на път да стане задължителен документ при продажба или наем на жилище в България. Министерският съвет предложи промени в Закона за енергийната ефективност (ЗЕЕ), които предвиждат почти всяка жилищна сграда в страната да разполага с оценка за енергийна ефективност, а собствениците да посочват енергийния клас още в обявата за продажба или наем.

Обобщение: Проектът за промени в ЗЕЕ е публикуван за обществено обсъждане на 1 август 2026 г. Той е свързан и с крайния срок 29 май 2026 г. по европейската Директива (ЕС) 2024/1275, до който България трябваше да синхронизира законодателството си. На практика след влизането на промените в сила купувачите и наемателите ще виждат енергийния клас на всеки имот преди да го разгледат, а нотариусите ще искат сертификат при изповядване на сделката.

Съдържание

Какво предвижда законопроектът
Защо е важно за продавачите и наемодателите
Проблемите пред прилагането
Данъчни облекчения при висок енергиен клас
Кога влиза в сила
Често задавани въпроси

Какво предвижда законопроектът

Според проекта, публикуван за обществено обсъждане от правителството, продавачите и наемодателите ще имат нови задължения:

Посочване на енергийния клас на имота в самата обява за продажба или наем (не само в документацията)
Предоставяне на сертификата на всеки бъдещ купувач или наемател преди сключване на сделка
Енергийният сертификат става част от задължителния пакет документи при изповядване на сделка пред нотариус

Промените се вписват в по-широка законодателна вълна – през ноември 2025 г. вече беше приет Закон за изменение и допълнение на ЗЕЕ (ДВ, бр. 97 от 14.11.2025 г.), който въвежда изискванията на европейската Директива (ЕС) 2024/1275. Тя цели напълно декарбонизиран сграден фонд в ЕС до 2050 г. и определя 29 май 2026 г. като краен срок за транспониране на основния пакет мерки, включително новите правила при сделки с имоти.

Защо е важно за продавачите и наемодателите

Ако продаваш или отдаваш имот в София или Бургас, тази промяна засяга директно теб – не само нови собственици на еднофамилни къщи, а и всеки, който притежава апартамент в панелен или тухлен блок.

Д-р Драгомир Цанев, изпълнителен директор на Центъра за енергийна ефективност „ЕнЕфект“, коментира пред БНР: „И сега Законът за енергийната ефективност предвижда сградите над 250 квадратни метра да имат сертификат за енергийните си характеристики. На теория този сертификат би трябвало да бъде представян при сделки с имоти. На практика обаче това не се случва.“

С новите промени тази практика на практическо неспазване вероятно ще приключи – нотариусите ще бъдат задължени да изискват сертификата при всяка сделка.

Проблемите пред прилагането

Има сериозни административни пречки, за които трябва да знаеш още сега:

Липса на сертификати: Едва 6,4% от многофамилните жилищни сгради у нас разполагат със сертификат за енергийна ефективност – и то основно тези, санирани по национални програми. При еднофамилните къщи делът е само 0,1%.
Сертификатът е за сграда, не за апартамент: Документът се издава за цялата сграда, а не за отделен обект. Ако входът или блокът няма изготвена оценка, собственик на един апартамент трудно може самостоятелно да си осигури сертификат за своята сделка.
Висока цена: Енергийното обследване за издаване на сертификат тръгва от 2000-3000 евро, като разходът е за цялата сграда, не само за продавача. Това често води до спорове между съседи, когато само един от тях планира продажба.
Недостатъчно експерти: В страната няма достатъчно лицензирани специалисти, които да извършват обследванията в кратки срокове.

Ако планираш продажба на апартамент в блок без изготвен сертификат, добре е първо да провериш какви документи за имотна сделка вече имаш готови, за да не се окажеш в последния момент с непълна документация.

Данъчни облекчения при висок енергиен клас

Има и добра новина за собствениците на енергийно ефективни имоти. Съгласно чл. 24 от Закона за местните данъци и такси:

Сгради с енергиен сертификат клас А се освобождават от данък сгради за срок от 6 години
Сгради, отговарящи на стандарта „близко до нулево потребление на енергия“, са освободени от данък сгради за 10 години

Това е допълнителен аргумент, ако обмисляш саниране на имота си преди продажба – по темата за енергийната ефективност на жилищния фонд писахме и в статията ни за зелени имоти и енергийна ефективност.

Кога влиза в сила

Ключовите дати, които трябва да следиш:

14 ноември 2025 г. – обнародван ЗИД на ЗЕЕ в Държавен вестник (бр. 97), въвеждащ част от изискванията на директивата
29 май 2026 г. – краен срок по Директива (ЕС) 2024/1275, до който България трябва да синхронизира законодателството си с новите изисквания за сертификати
1 август 2026 г. – правителството публикува за обществено обсъждане новите промени, разширяващи задължението за сертификат към почти всички жилищни сгради

Законопроектът в момента е в процедура на обществено обсъждане, така че конкретните срокове за влизането му в сила предстои да се уточнят. Ще следим темата и ще актуализираме тази статия при финализиране на текста от Народното събрание.

По данни на Dnes.bg и Paragraf.bg, законодателните институции и експертните организации потвърждават, че пазарът на имоти навлиза в нов етап именно във връзка с тези промени.

Често задавани въпроси

Кога влиза в сила задължителният енергиен сертификат за имоти?

Част от промените в ЗЕЕ вече са обнародвани (ноември 2025 г.), а новото предложение за разширяване на задължението към почти всички жилищни сгради е в обществено обсъждане от 1 август 2026 г. Общият европейски срок за транспониране на директивата е 29 май 2026 г.

Кой поема разходите за енергийния сертификат при продажба на имот?

По принцип задължението за осигуряване на сертификата е на собственика (продавача), който трябва да го предостави на купувача. Тъй като сертификатът се издава за цялата сграда, разходът обичайно се разпределя между собствениците в етажната собственост.

Какво се случва, ако нямам енергиен сертификат след крайния срок?

Липсата на сертификат може да доведе до затруднения при изповядване на сделката пред нотариус и административни санкции. Точните размери на санкциите за физически лица предстои да се уточнят в окончателния текст на закона.

Може ли да се издаде сертификат само за моя апартамент, а не за цялата сграда?

Технически е възможно, но по-рядко се прави, защото изчисленията се базират на дела на обекта в общите части на сградата. По-ефективно и икономически изгодно е сертификатът да се издаде за цялата сграда наведно.

Прочети още

Данните са с информативен характер и не водят до вземане на решение.

Не се колебай да се свържеш с някой от нашите iБрокери за безплатна консултация.