Министерството на правосъдието предлага нов пакет от мерки срещу имотните измами, който засяга сделките с недвижими имоти, придобиването на собственост по давност, завещанията, даренията и контрола от страна на нотариусите. Сред най-съществените предложения са задължителни допълнителни проверки при сделки, повече публичност при обстоятелствените проверки и възможност собственикът предварително да определи доверено лице, без чието съгласие да не могат да се извършват определени действия с имуществото му.
Обобщение: Предлаганите промени целят да затруднят прехвърлянето и придобиването на имоти чрез фалшиви документи, лъжливи свидетелски показания, злоупотреба със завещания или действия без действителната воля на собственика. Към август 2026 г. мерките все още не са влезли в сила – те са публикувани за обществено обсъждане и могат да бъдат променени преди окончателното им приемане.
Съдържание
- Влезли ли са новите мерки в сила?
- Защо се предлагат промени срещу имотните измами
- Нови проверки от нотариуса при сделки с имоти
- По-строги правила при придобиване на имот по давност
- Обстоятелствената проверка ще става публична
- Нови правила при саморъчните завещания
- Ограничения при завещания и дарения в полза на служители на домове и лечебни заведения
- Собственикът ще може да посочи доверено лице
- По-стари документи за собственост ще могат да се вписват
- Какво означават промените за купувачите
- Какво означават промените за собствениците
- Често задавани въпроси
Влезли ли са новите мерки в сила?
Не. Това е най-важното уточнение.
На 21 август 2026 г. Министерството на правосъдието публикува пакет от законодателни промени за обществено обсъждане. Това означава, че към момента правилата все още са на етап предложение и не трябва да се приемат като действащо законодателство.
Пакетът включва изменения в няколко нормативни акта, сред които Закона за наследството, Гражданския процесуален кодекс, Семейния кодекс и Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
Официалната информация за предложенията може да бъде проследена на страницата на Министерството на правосъдието.
Важно: ако законопроектите бъдат приети, окончателните текстове могат да се различават от публикуваните за обществено обсъждане предложения.
Защо се предлагат промени срещу имотните измами
Имотната измама невинаги изглежда като очевидно фалшифициран нотариален акт. В много случаи се използват напълно реални законови процедури, но върху неверни документи, лъжливи свидетелски показания или действия на лица, които се възползват от възрастен, самотен или уязвим собственик.
Сред рисковите механизми, посочени в мотивите към промените, са използването на неистински саморъчни завещания, издаването на констативни нотариални актове след обстоятелствена проверка въз основа на неверни свидетелски показания и използването на широко формулирани пълномощни за разпореждане с имущество.
Именно затова голяма част от предложенията са насочени не толкова към наказанието след извършена измама, колкото към предотвратяването ѝ още преди имотът да бъде прехвърлен.
За най-често срещаните рискове при сделки можеш да прочетеш и нашия пълен наръчник за предпазване от имотни измами.
Нови проверки от нотариуса при сделки с имоти
Една от основните предложени промени засяга действията на нотариуса при разпореждане с недвижим имот.
Предвижда се нотариусът изрично да бъде задължен да извърши проверка в съответната служба по вписванията, за да установи дали лицето, което продава, дарява или по друг начин се разпорежда с имота, действително има право да го направи.
На практика това означава допълнителна проверка на собствеността непосредствено във връзка със сделката.
Тази мярка е важна, защото един от основните рискове при покупка е продавачът да се легитимира с документ, който сам по себе си изглежда редовен, но не отразява актуалното правно състояние на имота.
Важно: допълнителната проверка от нотариуса не отменя необходимостта купувачът предварително да провери собствеността, тежестите и документите по сделката. Нотариалното изповядване е последният етап, а не моментът, в който тепърва трябва да се установява дали имотът е юридически чист.
Ако подготвяш покупка или продажба, виж и нашия наръчник за необходимите документи при имотна сделка.
По-строги правила при придобиване на имот по давност
Една от най-съществените промени е свързана с издаването на констативен нотариален акт чрез т.нар. обстоятелствена проверка.
При тази процедура лице може да поиска да бъде признато за собственик на недвижим имот въз основа на продължително владение и придобивна давност.
Сега важна част от процедурата е разпитът на трима свидетели. Предложението е това вече да не бъде достатъчно.
Нотариусът ще трябва да събира и писмени доказателства за владението и неговата продължителност.
Освен това се предвижда:
- молителят да се явява лично пред нотариуса;
- лично да потвърждава обстоятелствата, на които основава претенцията си за собственост;
- да бъдат представяни писмени доказателства в подкрепа на твърденията;
- да се запази и разпитът на свидетели, но той да не бъде единственото доказателство.
Причината е, че обстоятелствената проверка е сред процедурите, които могат да бъдат използвани неправомерно, ако свидетели дадат неверни показания за това кой, от кога и по какъв начин владее даден имот.
Обстоятелствената проверка ще става публична
Предлага се започването на процедура за придобиване на собственост чрез обстоятелствена проверка вече да не остава известно само на молителя, свидетелите и нотариуса.
Информацията за започналата процедура ще се публикува:
- на интернет страницата на съответната община, район или кметство;
- на таблото за обяви на съответната администрация.
Това е една от най-важните превантивни мерки в целия пакет.
Ако например собственик живее в друг град или в чужбина, а трето лице се опитва да придобие имота му по давност, публичното обявяване увеличава вероятността собственикът, негов наследник или друго заинтересовано лице да разбере за процедурата, преди да бъде издаден констативен нотариален акт.
На практика: промяната не означава, че собственикът автоматично ще получава персонално известие. Тя въвежда публичност на процедурата, което е допълнителна възможност за навременна реакция.
Нови правила при саморъчните завещания
Промени се предлагат и при саморъчните завещания.
Когато саморъчно завещание не е било предадено лично от завещателя за съхранение при нотариус, при неговото обявяване нотариусът ще трябва да публикува съобщение на интернет страницата на Нотариалната камара.
Целта е съществуването на завещанието да стане известно на по-широк кръг заинтересовани лица.
Това е особено важно при наследствени имоти. Ако завещание се появи след смъртта на собственика и променя разпределението на наследството, останалите наследници ще имат по-голяма възможност да разберат своевременно за него и при наличие на основания да защитят правата си.
Публичността сама по себе си не доказва дали едно завещание е истинско или не. Тя обаче намалява риска документът да бъде използван без знанието на останалите заинтересовани лица.
Ограничения при завещания и дарения в полза на служители на домове и лечебни заведения
Специална защита се предлага за хора, които се намират в лечебни заведения или в заведения за резидентна грижа за възрастни.
Предвижда се завещателно разпореждане, направено от такова лице в полза на ръководител, служител на съответното заведение или свързано с тях лице, да бъде нищожно.
Изключения са предвидени за съпруг и определен кръг роднини.
Аналогично ограничение се предлага и при даренията.
Причината е очевидният риск от зависимост. Възрастен, болен или изолиран човек може да бъде поставен в положение, в което служител или друго лице с ежедневен достъп до него придобива значително влияние върху решенията му.
Предлаганата забрана цели да намали възможността това положение да бъде използвано за безвъзмездно придобиване на имоти и друго имущество.
Собственикът ще може да посочи доверено лице
Едно от най-интересните предложения е въвеждането на нов механизъм за доброволна защита на собственото имущество.
Дееспособен гражданин ще може по собствена воля да определи доверено лице, без чието съгласие да не може да извършва предварително определени разпоредителни действия с имуществото си или да поема определени задължения.
Ограничението ще бъде вписвано в съответния регистър и в електронния личен регистрационен картон.
Например собственик би могъл предварително да постави допълнително изискване за съгласие при определени действия с недвижимото си имущество.
Това може да бъде особено полезно за:
- възрастни собственици;
- хора, които живеят сами;
- собственици на значително имущество;
- лица, които искат предварително да ограничат възможността някой да злоупотреби с тяхно пълномощно или влияние;
- семейства, които искат допълнителен контрол при важни имуществени решения.
Важно: механизмът е доброволен. Идеята не е всеки собственик задължително да има второ лице, което одобрява сделките му, а гражданинът сам да може да избере такава допълнителна защита.
По-стари документи за собственост ще могат да се вписват
Пакетът включва и предложение, което засяга собствениците на имоти със стари документи.
Предвижда се да могат да бъдат вписвани определени по-стари документи за собственост, които към момента на тяхното издаване не са подлежали на вписване.
Става дума основно за:
- договори за сделки с държавата;
- договори за сделки с общината;
- актове за държавна собственост;
- актове за общинска собственост.
В момента в определени случаи собственикът трябва да премине през допълнителна процедура и да се снабди с констативен нотариален акт, за да може правото му да бъде отразено.
Ако предложението бъде прието, част от тези собственици ще могат директно да впишат стария си документ, без да изваждат нов нотариален акт само заради вписването.
Какво означават промените за купувачите
За купувачите основният ефект от предложенията е повече контрол преди окончателното прехвърляне на собствеността.
Допълнителните проверки могат да намалят риска от ситуации, при които човек купува имот от лице, което впоследствие се оказва, че не е имало право да го продаде.
Това обаче не прави предварителната юридическа проверка ненужна.
Преди да платиш капаро или да подпишеш предварителен договор, провери:
- кой е действителният собственик на имота;
- на какво основание е придобил собствеността;
- има ли ипотеки, възбрани, вписани искови молби или други тежести;
- има ли наследници или съсобственици;
- съществуват ли предходни сделки, дарения или завещания, които изискват допълнителна проверка;
- ако продавачът действа чрез пълномощник – какво точно позволява пълномощното и валидно ли е то;
- съвпадат ли данните в нотариалния акт, кадастъра и останалите документи.
Най-рисковият подход е проверките да бъдат оставени за деня на нотариалната сделка. До този момент купувачът често вече е платил депозит, подписал е предварителен договор и е поел финансови ангажименти.
Какво означават промените за собствениците
За собствениците предложенията въвеждат повече механизми за превенция и повече публичност при процедури, които могат да засегнат правото им на собственост.
Най-съществените са:
- публично обявяване на започнала обстоятелствена проверка;
- изискване за писмени доказателства при претенции за придобивна давност;
- лично явяване на лицето, което претендира собственост;
- повече проверки от нотариусите;
- публичност при определени саморъчни завещания;
- възможност доброволно да бъде определено доверено лице за допълнителна защита.
Новите механизми обаче не означават, че собственикът може напълно да спре да следи състоянието на имота си.
Особено внимание е необходимо при необитаеми жилища, наследствени имоти, имоти на хора, които живеят в чужбина, и собственост с множество наследници или съсобственици.
Често задавани въпроси
Влязоха ли в сила новите мерки срещу имотните измами?
Не. Към август 2026 г. те са публикувани за обществено обсъждане. За да станат действащо право, съответните законодателни промени трябва да преминат през предвидената процедура и да бъдат окончателно приети и обнародвани.
Ще проверява ли нотариусът дали продавачът действително е собственик?
Според предложените промени при разпореждане с недвижим имот нотариусът ще трябва да извършва проверка в съответната служба по вписванията дали лицето действително има право да се разпорежда с имота.
Това не отменя необходимостта купувачът да извърши предварителна проверка преди плащане на капаро или подписване на предварителен договор.
Какво представлява довереното лице?
Предложението позволява дееспособен гражданин доброволно да определи лице, без чието съгласие да не могат да бъдат извършвани предварително определени действия с неговото имущество или да бъдат поемани определени задължения.
Механизмът не е задължителен и ще се използва само ако самият гражданин реши да го активира.
Ще може ли имот да се придобива по давност?
Да. Предложенията не премахват придобивната давност. Променя се процедурата по доказване при издаване на констативен нотариален акт чрез обстоятелствена проверка.
Освен тримата свидетели ще трябва да се събират и писмени доказателства за владението и неговата продължителност, а молителят ще трябва да се яви лично пред нотариуса.
Как собственикът ще разбере, че някой се опитва да придобие имота му по давност?
Предвижда се започването на обстоятелствена проверка да се публикува на сайта и на таблото за обяви на съответната община, район или кметство.
Това увеличава публичността, но не означава автоматично лично уведомяване на всеки собственик.
Стават ли завещанията на хора в дом за възрастни невалидни?
Не всички. Предлага се специално основание за нищожност, когато завещанието е направено в полза на ръководител, служител на лечебното заведение или заведението за резидентна грижа, или на свързано с тях лице. Предвидени са изключения за съпруг и определен кръг роднини.
Може ли новите мерки напълно да предотвратят имотна измама?
Не съществува процедура, която може да премахне напълно риска. Предложените промени добавят нови проверки и възможности за ранно установяване на злоупотреби, но сигурността при конкретна сделка продължава да зависи от внимателната проверка на собствеността, документите, тежестите и страните по сделката.
Информацията е актуална към август 2026 г. и е с информативен характер. Описаните законодателни промени са на етап обществено обсъждане и не представляват действащи към момента правила. Съдържанието не представлява правна консултация и не води до вземане на решение.
Не се колебай да се свържеш с някой от нашите iБрокери за безплатна консултация.