Н. Господинов: Второкласни офиси може да се превърнат в жилища, за да оцелеят

Николай Господинов има 15-годишен опит в бизнеса с недвижими имоти. Пет години е част от най-голямата  агенция за недвижими имоти в света. През 2012 г. продава дела си и основава iBROKERS, на която е собственик и управител. Компанията работи главно на територията на областите Бургас и София. Има десетки сертификати от международни обучения, семинари и конференции. Носител е и на специална награда за “Иновативен подход в мениджмънта” на сайта Imoti.net.

Семеен, с две деца. Със съпругата му са обявени за едни от “Достойните българи” за 2019 г. заради общественополезни инициативи и дарителски кампании, които двамата организират.

Как започна 2021 година за пазара на жилищни имоти в четирите най-големи града в страната?

Пазарът през първите два месеца от новата година е доста активен, а купувачите са мотивирани. Що се отнася до продавачите, мотивираните сред тях продават бързо имотите си. Покупките са достижими и достъпни, тъй като ниските лихви компенсират нарастващите цени на жилищата в някои райони.

Жилищните пазари в четирите най-големи града в България – София, Пловдив, Варна и Бургас, запазват активността си от миналата година, но има предизвикателства с наличностите, тъй като няма много имоти за продажба. Това е един от факторите, влияещи върху цените, на които се затварят сделките.

Каква е причината за недостатъчните наличности от имоти за продажба?

Причината е, че много от продавачите продължават да са пасивни, тъй като преместването е доста скъп процес. Няма как този бизнес да не бъде повлиян от затварянията заради коронавируса и усещането за нестабилност. Хората с ниска мотивация изтеглят имотите си от пазара и всъщност в настоящата ситуация имаме едновременно малко имоти за продажба и малко купувачи. Според мен това е уникално положение, но за съжаление, официалната статистика няма как да го докаже. През последните 15 години, в които следя имотите задълбочено, не мисля, че съм виждал такъв пазар.

Комбинацията от много страх и несигурност води до малко на брой, но много мотивирани хора, които подхождат агресивно и са готови много бързо да направят сделка. Това се отнася както за купувачите, така и за продавачите. Много помагат ниските лихви и фактът, че банките освен да впишат ипотеки в жилищни имоти, нямат особен избор какви други видове имоти да финансират, тъй като знаем какво се случва с офисите и търговските площи. Така че банките са голям играч и също подкрепят жилищния пазар.

Очаквате ли активността на пазара в началото на годината да се задържи през цялата година?

Очаквам пазарът да остане активен, докато влезе в сила законът за търсенето и предлагането. Докато едната страна – продавачите, навакса, другата – купувачите, ще си задоволи апетита. При новото строителство имаме много издадени разрешения за строеж и не е ясно колко от тях действително ще бъдат стартирани. А когато се построят планираните сгради, липсата на предлагане ще се навакса.

Какви са очакванията ви за цените на жилищата през тази година?

Най-вероятно ще има леки ръстове. Но при единична сделка е много важно купувачът кои имоти сравнява в района, в който купува. Имаме някаква тенденция, но тя е непостоянна. По-скоро всичко ще зависи от матрицата, по която си правим изводи, т.е. моментната снимка. И ще има хора, които ще затварят сделки с ръст на цената от няколко процента. Затова очаквам и през тази година да има движение на цените нагоре с до 5%.

А очаквате ли промяна през тази година на лихвите по ипотечните кредити и на условията за отпускането им?

Според мен лихвите по ипотечните кредити ще останат ниски, няма основание да смятаме, че те ще се променят, тъй като паричният ресурс по света е много евтин. Печатането на пари продължава да е много активно и в крайна сметка в някакъв момент тези пари отиват в имоти. Затова на този етап няма причина лихвените проценти да се увеличават.

Има ли разлика в готовността на банките да финансират имот в зависимост от това дали става въпрос са ново, старо строителство или панелка?

Банките са фокусирани върху доходите на своите клиенти. Според това доколко е нисък рискът с клиента, те са готови да отпускат максимални стойности на финансиране на старо, ново и панелно строителство. Но за да бъда по-конкретен, банките финансират до около 80% от стойността на жилище старо или панелно строителство, докато при новото строителство отпусканите ипотечни кредити може да достигнат до 85%-90% от стойността на имота. Отново подчертавам обаче, че стойността на ипотечния кредит и изискваният процент на самоучастие зависят най-вече от доходите на клиента.

Миналата година наемният пазар пострада от пандемията, за разлика от този на покупко-продажби, който дори продължи да расте. В резултат на това при наемите предлагането сякаш превишава търсенето, очаквате ли тази тенденция да се запази през тази година?

Мисля, че състоянието на наемния пазар от миналата година ще се запази и през 2021 г.. Пазарът по принцип е активен, но хората вземат по-бавно решение, тъй като не се местят и много наематели минават на пазара на покупко-продажби, тъй като логиката по света е, когато падат лихвите по ипотечните кредити, много наематели да решат да платят цената на кредита и да станат собственици.

Това е естествен процес, към който трябва да добавим и онлайн света, в който живеем вече една година – хората се пръснаха по различни места, променят адреса си по-често и краткосрочно и това също влияе на наемния пазар. Затова смятам, че той ще остане на нивата си от миналата година, без резки движения нагоре или надолу.

Спадът на наемите отрази ли се на доходността от жилищните имоти, промени ли се тя в резултат на пандемията?

В България нямаме изразен пазар на доходност, този показател не го следим ясно статистически, а всяка агенция за недвижими имоти прави собствени изводи според това какви сделки се случват при нея. Но в общи линии доходността от жилищните имоти е от порядъка на 5%-6%, което е добро ниво. В сравнение с останалите европейски страни това е нормална доходност за жилищен имот.

Какъв вид имоти ще привличат най-голям интерес от страна на купувачите през тази година?

Смятам, че това ще са същите имоти, които винаги са привличали интереса им. Цената на покупката и желанието, мотивацията са няколко компонента, които слагаме в една кошница и накрая вземаме решение за покупка. Всички мечтаят за големи тераси, големи дворове, гледка към море или към планина, това винаги е било така.

Когато се сблъскат с цената на тази голяма екстра и разходите за поддръжка, купувачите пак се връщат към това, което са купували винаги – двустайни и тристайни апартаменти според бюджета, с който разполагат, доходите си и кредитния ресурс, който ще им бъде отпуснат. Те влагат всички тези фактори в личния си SWOT-анализ и вземат решение според мотивацията си.

Миналата година сегментите на търговските площи и на офисите пострадаха тежко от коронавирусната криза. Каква е ситуацията на тези пазари към момента, какви са вашите наблюдения?

Ние сме фокусирани изцяло върху жилищните имоти, но кризата наистина нанесе по-тежък удар на офисите и на търговските площи. Ефектът Zoom и Amazon съответно при офис площите и при магазините се изрази много видимо. Там обаче имаме договори, които нямат опция за прекратяване и според мен все още не можем да преценим колко тежка е ситуацията. Със сигурност обаче тази година ще започнем да виждаме последиците от кризата върху двата сегмента.

Например по главните търговски улици се случва много бързо изпразване на магазини и спадане на класа на ползвателите. Очаквам по тези улици да се появят офиси, а в бизнес парковете да има много площи, които тепърва ще започнат да се освобождават. Това ще бъде продължителен процес, който ще стане видим през идните месеци и моята прогноза е за освобождаване не големи площи както при офисите, така и при търговските центрове. Някои второкласни офис сгради най-вероятно ще се превърнат в жилища, за да оцелеят. А търговските центрове в някои от по-малките населени места вероятно ще бъдат преустроени в нещо друго – болници, училища и т. н.

Кои фактори ще влияят на имотния пазар през тази година и виждате ли рискове за пазара?

Много е важно след като приключат мораториумите върху плащанията, колко голям хап ще трябва да преглътнат банките. Тази година има и избори, това винаги се отразява по някакъв начин на цялостната икономическа обстановка, защото предприемачите слагат на пауза нови проекти, за да видят какво ще се случи.

Ако има банки с много лоши кредити при финансиране на големи проекти като търговски центрове и бизнес паркове, не знам как би им се отразил фалит на търговски център. Оттам доколко скъп ще стане ресурсът им и дали този проблем няма да се прехвърли върху цената на ипотечния ресурс.

Но не очаквам това да се случи през тази година. Хубавото на пазара на недвижими имоти е, че нещата се случват по-бавно и затова хората държат парите си в недвижима собственост като по-сигурно убежище.

Какъв съвет бихте дали на купувачите и на продавачите през тази година?

Бих ги посъветвал при всички случаи да използват консултант, тъй като съветът, който ще получат, ще бъде безплатен, след което тяхно ще бъде решението дали и кой консултант да наемат. Той ще им даде директна информация за пазара, за да вземат правилно решение, да излязат подготвени и да затворят бърза сделка.

За хората, които са на пазара на офиси и магазини, моят съвет е да бъдат много гъвкави и да знаят, че техният наемател е идеалният им клиент и трябва да го обслужват подобаващо, защото в скоро време може да няма следващ.

Източник : Investor.bg