Н. Господинов: Коронавирусът сваля с 25% цените на жилищата под наем

Пазарът на недвижими имоти устоява на кризата, тъй като хората се чувстват спокойни за парите си, вложени в жилища, смята собственикът на iBrokers Николай Господинов има 15-годишен опит в бизнеса с недвижими имоти. Пет години е част от най-голямата  агенция за недвижими имоти в света. През 2012 продава дела си и основава iBrokers , на която е собственик и управител. Компанията работи главно на територията на областите Бургас и София. Има десетки сертификати от международни обучения, семинари и конференции. Носител е и на специална награда за “Иновативен подход в мениджмънта” на сайта Imoti.net. Семеен, с две деца. Със съпругата му са обявени за едни от “Достойните българи” за 2019 г. заради общественополезни инициативи и дарителски кампании, които двамата организират.  

Преди дни излязоха данните на Агенцията по вписванията, които показаха силно трето тримесечие за сделките с имоти у нас. На какво се дължи това?

Дългогодишният проблем на нашата статистика относно сделките с имоти е, че тя е твърде обща, т.е. следим активността, но не знаем откъде конкретно идва тя. В четирите най-големи града в страната – София, Пловдив, Варна и Бургас, през третото тримесечие са продадени с 817 имота повече спрямо същото тримесечие на миналата година. Но ние не знаем какви са тези имоти – жилища, офис площи или магазини, и дали сделките са започнали през това тримесечие или преди две години например в случаите, в които се касае за ново строителство. Предвид данните за пазара на ипотечни кредити смятам, че става дума за сделки с имоти ново строителство, които са били вписани през третото тримесечие. Вероятно ще разберем по-точно какво се е случило на жилищния пазар у нас между юли и септември едва след края на първото тримесечие на следващата година. Като цяло обаче пазарът на недвижими имоти устоява на кризата, хората се чувстват спокойни за парите си, когато те са вложени в имоти, и недвижимостите продължават да са най-доброто убежище за спестяванията им.

Какви са тенденциите в търсенето и предлагането на жилищни имоти в четирите най-големи града в страната – София, Пловдив, Варна и Бургас. Могат ли да се изведат общи тенденции, има ли специфики на отделните пазари и какви са те?

Няма нищо специфично в търсенето и предлагането на имоти в четирите най-големи града в страната, общи тенденции също трудно могат да се изведат. Причината е, че ние не следим общия инвентар на пазара, за да правим анализ на тази база. Ако попитате десет различни участници на имотния пазар, вероятно ще получите десет различни отговора на въпроса за тенденциите в търсенето и предлагането на имоти, защото всеки ще се позове на собствената си статистика по темата или собствения си интерес. При нас сделките стават бързо и при добри цени, дори цените на някои имоти са на по-високи нива спрямо първото тримесечие на годината, т.е. преди пандемията. Разбира се, покачването е минимално и става въпрос за много малко сделки спрямо общия пазар. Ние правим анализ на между 350 и 500 имота на година, които продаваме, докато продажбите за годината в цялата страна са около 200 хил. В същото време прави впечатление, че ипотечните кредити намаляват. Спадът все още не е твърде голям, на национално ниво той е от порядъка на 7%-8%, но все пак се очертава низходяща тенденция. Необходимо е обаче да минат още поне едно-две тримесечия, за да кажем категорично, че това е така, тъй като има градове като Бургас, например, където пазарът е леко нагоре. При ипотечните кредити става въпрос за дългосрочна обвързаност и е разбираемо, че купувачите на имоти изпитват известен страх и несигурност в настоящата среда.

По отношение на ипотечните кредити има ли промяна в лихвените нива и процента на самоучастие, който изискват банките?

Лихвите по ипотечните кредити остават на рекордно ниски нива. Ние имаме затворени кредити при лихви под 2,5%. Хората обаче трябва да са наясно, че каквато и лихва да договорят, до една година тя може да бъде променена по усмотрение на банката. Лихвените нива по ипотечните кредити у нас са доста по-ниски в момента, отколкото в САЩ, където се сключват договори за ипотечен кредит при лихва между 4,2% и 4,4%. Тук обаче става дума за фиксирана лихва за следващите 20-30 години. У нас има само една банка, която предлага подобна възможност за представители на определени професии, при определени нива на доходите и в зависимост от това дали имотът е за собствено ползване или за инвестиция. По отношение на изисквания процент самоучастие имаше завишени рестрикции през периода на блокадата и малко след това. Но през този период някои банки бяха по-активни, решени да вземат по-голям пазарен дял, което принуди и останалите кредитори да се върнат към нивата на самоучастие отпреди пандемията, а именно 20% от стойността на закупувания имот и дори по-малко. Сега навлизаме в един от най-активните периоди за продажбите на имоти, който ще обобщи и цялата година – дали пазарът ще навакса изоставането си от предходните тримесечия, дали ще се очертае ясно забавянето през второто тримесечие и най-вече какво ще стане след второто тримесечие на следващата година.

Какъв е профилът на купувачите на имоти към момента и какви имоти търсят?

Съществуват статистически данни, според които българинът живее в жилище със средна площ от около 60 кв. м и няма как да избягаме от тези средни нива. Видът на имота, към който се насочват купувачите, зависи от разполагаемия бюджет, а не от цената на квадратен метър. Купувачите са хора, които са сигурни в доходите си, като представителите на IT бизнеса се открояват . В същото време наблюдаваме известно отдръпване на купувачите на имоти с инвестиционна цел. През второто тримесечие тези хора купуваха агресивно, очаквайки известни отстъпки от цената, а някои от продавачите се поддадоха на паниката по онова време и възприеха по-гъвкава позиция в преговорите. Сега обаче инвеститорите в имоти по-скоро изчакват, а хората, които се чувстват сигурни в доходите си, купуват, както и тези, които се чувстват несигурни в спестяванията си – те предпочитат парите им да са вложени в имот, отколкото да стоят в банка.

Какво се случва на наемния пазар, какви промени наблюдавате в отношенията между наематели и наемодатели?

В месеците на блокада, когато хората престанаха да се местят, защото беше забранено, наемателите и наемодателите трябваше много бързо да проверят нивото на взаимоотношенията си. Първоначално на наемния жилищен пазар нямаше сериозни катаклизми, но краят на блокадата съвпадна приблизително с края на учебната година. Студентите предпочетоха да се приберат у дома през периода на блокада и виждаме, че все още не са се върнали. Затова и пазарът на наеми не е толкова активен, колкото винаги е бил в този период на годината. На наемния пазар за високия клас имоти също няма голямо движение и това нормално се отразява на всички останали сегменти надолу. Имаме ясно изразен спад на цените, при които се затварят сделки за имоти под наем, от порядъка на 20%-25%. Това рано или късно ще се отрази и на цените на имотите.

Какво се случва с цените на жилищата към момента? Сбъдват ли се очакванията за спад и каква е прогнозата ви до края на годината и през 2021 г.?

Цените на имотите остават на същите нива като преди здравната криза. Очаквам те да се запазят до края на годината и пазарът да е активен, какъвто винаги е бил през последното тримесечие. Трудно ми е да направя прогноза за цените през следващата година, тъй като те зависят от много въпросителни – дали проблемите на пазара на офис и търговски площи ще се превърнат в проблеми на банките и как това ще се отрази на лихвените проценти, а оттам дали ще се стигне до рестрикции в кредитирането. Ще има ли второ затваряне? В зависимост от отговорите на тези въпроси върху пазара ще натежават различни показатели. Пазарът на недвижими имоти обикновено устоява на такива кризи и виждаме, че след първоначалния стрес хората се чувстват спокойни да сключват сделки.

Как реагират продавачите на променената ситуация на пазара? Има ли изтегляне на обяви в очакване на по-добри времена?

При продавачите винаги има една група, аз ги наричам мечтатели, която остава на пазара, без да разбира дали той е активен или върви надолу. Пазарът не отчита тези хора като продавачи, а по-скоро ги използва като база за сравнение на други имоти, така че купувачите да се насочват към добре оценени имоти, сравнявайки ги с надценените. Винаги има такава група продавачи, която в напрегнати моменти се оттегля и това пречи на купувача да взема по-бързо решение. На този етап обаче не може да се говори за оттегляне на продавачи от пазара. Освен това трябва да се има предвид, че заради начина, по който функционира жилищният пазар в България, когато много брокери продават един имот, те не свалят обявата от интернет и пазарът не разбира, че имотът е оттеглен. Той си стои и влияе на останалите имоти. Затова винаги съветвам хората, които излизат на пазара на недвижими имоти, да се подготвят добре, да се срещнат с консултанти и да изберат един от тях, ако искат сделката да приключи до две-три седмици. Ако не го направят, това категорично ще се отрази негативно на цената на имота им.

Преди пандемията много купувачи се насочваха към имоти ново строителство, включително към такива в съвсем начален етап на строеж. По-предпазливи ли са сега купувачите към такива имоти?

На пазара на жилища ново строителство настана голяма тишина по време на блокадата. Това е сегментът от пазара на недвижими имоти с най-голям риск, тъй като няма никакви гаранции за завършване на строителството. Освен това колкото в по-напредвала фаза е строителството на сградата, толкова по-голям е рискът, но хората често не разбират това. Забелязвам, че напоследък отново има завръщане към сделки с имоти ново строителство, пак чувам определения „проверени строители“, каквото и да означава това. Не мога да прогнозирам какво ще се случи на този пазар, но трябва да се има предвид, че при продажбите на жилища ново строителство няма никакви правила и купувачите трябва да направят много задълбочен анализ. Бих ги посъветвал да поискат от строителя гаранции за завършване на проекта – това може да са банкови гаранции, целево финансиране и т. н. Съветвам да се влиза в сделките с много малко първоначално плащане, а по-голямото плащане да е изтеглено след получаването на разрешение за ползване на сградата.

Какви други съвети бихте дали на купувачите и на продавачите на имоти в новата обстановка на пазара?

Бих ги посъветвал да са в постоянен контакт с брокер, който е активен участник на пазара. Това обикновено е абсолютно безплатно. Клиентите не са длъжни да го наемат, но обикновено съветите, които ще получат, са безценни. Бих посъветвал хората също да не слушат какво говорят най-различни „експерти“, които се изявяват в медиите, тъй като, подчертавам отново, ние боравим със статистика, показваща активност, но не и детайлно какъв е пазарът. А всъщност конкурентът на продавача се намира в съседния вход и той трябва да се фокусира върху това да бъде малко по-добър и малко по-бърз от съседа си, който също продава в този момент. Същата е ситуацията и при купувачите. Те сравняват имоти в района и също трябва да бъдат много агресивни и да дават най-добрата си оферта веднага. Добре е да разполагат с информация какъв е начинът на живот в квартала, защото купувачите често се фокусират върху цената на квадратен метър и пропускат факта, че ще живеят на това място. Обикновено има причина цената на даден имот да е по-висока и тя е свързана именно с начина на живот в района. С покупката на имот купувачът не придобива просто квадратни метри, а начин на живот.  

Източник: Investor.bg